万科讨好95后，董事长郁亮自曝纹身，地产风口究竟在哪？

万科讨好95后，董事长郁亮自曝纹身，地产风口究竟在哪？

万科北方区域媒体交流会落下帷幕后的第二天清晨，万科董事会主席郁亮与众多喜爱跑步的媒体记者相约海边，一同进行晨间锻炼。

郁亮现年五十五岁，腿部肌肉十分突出，他是一位有十年跑步经历的人，已经形成了自己惯用的跑步方式，AI财经社记者观察到，在晨跑的前两公里，他与领跑者之间保持着几十米的距离，速度均匀，慢慢前进，等到第三圈时，其他人的体力开始逐渐下降，他会放慢速度，在队伍最前面稳定跑步节奏。

跑步，构成了万科多年来的核心氛围，公司几乎每一位高级管理人员都接受过郁亮的跑步要求。他特意在万科总部建造了一条1000米的专用跑道，规定每周进行五次锻炼，单次跑步距离从五公里到十公里不等。去年十一月，郁亮成功跑完了纽约马拉松，用时三小时零六分零一秒，全程平均配速达到四分二十四秒，虽然后半段他的速度有所放缓。

然而今天清晨在海边跑步时，参与者们对速度毫不在意，反而更关注郁亮不为人知的纹身图案。10月17日，在一场面向媒体的互动场合，郁亮坦承，为了博取95后群体的好感，他曾经有过纹身。传闻称，这枚纹身位于脚踝部位，是一行由字母组成的文字。然而对于他人探询关于纹身图形及其寓意的问题，郁亮始终没有直接回答，仅是微笑表示，那必然是某个特定时刻和事情促使他那样做的，但不会透露更多细节。

一般认为万科行事风格比较谨慎持重，但公司最高负责人却是位有纹身的年轻人，这种强烈的反差让人不禁想问，如今的万科还是从前那个万科吗？

九月份二十五号，万科公司经过市场考察得知，九十年代后出生的年轻人对其品牌印象模糊。为了吸引未来的购买者群体，企业决定推行品牌朝年轻化方向发展的策略，不过公司自身无法像那些年轻群体一样展现出无畏的气概。万科依旧是原来的万科。尽管纹身表现了郁亮鲜明的个人特点，他在出席的媒体宴会上，言谈举止依然保持稳重，不评论其他企业，不回应相关争议，对整体经济形势的讨论也显得格外小心。

（万科董事会主席郁亮）

01 “万科会在房地产一根筋发展”

不久前，万科和摇滚团体新裤子联手推出了新单曲《绝不退让斯基》，同时“筋厂”也变成了万科在2020年的全新品牌。在公开活动中，郁亮没有穿一般人的正装，而是身着一身带有“筋厂出品”字样的T恤和休闲装，他谈到了自己“固执己见”以及“屡次碰壁”的人生经历。

郁亮开始审视自己以往的言论，认为受到了不公正的解读。他回忆起两年前曾提及“生存”，早些时候又指出房地产行业已步入低谷，这些言论被当作他对该领域前景持悲观态度的依据。部分人士甚至指责他们故意制造恐慌，以便谋取私利。万科是一家朴实无华的企业，如同耕地的农夫，他们确实提过“生存”，意在提醒员工保持警惕，然而许多人忽略了“警觉”一词，仅强调“困境”。

经由北方地区众多媒体传递的信息，郁亮明确表态，认为房地产行业具备发展潜力，前景广阔，同时强调万科将坚定不移地专注于房地产行业的发展。

确实有细微转变在进行中：去年年底开始并延续至今年前半段的“巨浪计划”持续加强，万科也重新调整了组织构造，在原有的华南地区、华东地区、华北地区和西南地区框架内，另外设立了新的西北地区板块，所有这些举措都明确指向了房地产核心业务。

克而瑞研究机构的数据显示，2020年上半年度，国内房地产企业销售业绩排名中，万科实现全口径销售额达4927亿元，位居碧桂园、中国恒大之下，位列行业第三位。然而，郁亮似乎对这一排名并不十分在意，他表达的观点是，企业都需要稳健经营，都要确保生存，追求良好发展，并力求长久经营。

最近，监管机构针对房地产公司的贷款提出了三条标准，主要开发商或多或少都触犯了这些规定。贷款条件持续收紧，导致开发商的财务负担加重，土地购置、项目建设和产品销售的步伐都会受到显著制约。郁亮曾经指出，这些新规的冲击力堪比2002年推行的土地公开招标拍卖制度，所有房地产商都将重新站在公平的起跑点上。

三条红线明确指出，房地产业不该消耗过多金融资本，不过有人认为，这个领域本质上属于常规产业，依然具备增长潜力。郁亮认为，房地产业已经经历了三个发展阶段，先后是土地收益时期，接着是金融收益时期，现在则到了管理收益时期，他建议向中国的制造业取经，因为那些行业早已处在管理收益时期，这些企业的发展既不仰仗人情关系，也不依赖高杠杆，而是凭借优质的产品和服务来增强竞争力。

02 谁是下个风口？

行业进入后半段，领先房地产企业间的激烈竞争，也对万科带来了更严苛的挑战。郁亮指出，企业目前的业务范围已经比较全面。2020年上半年度，万科在财务报告中首次增加了非地产业务营收的披露内容。

统计资料表明，由于过去五年间在市场方面的拓展，万科物业的经营收益展现出行业少有的自主性。在这一阶段，万科通过物业服务获取的收入增长率为26.8%，总额达到67.0亿元。这部分收入中，有55%来源于非万科自身的第三方项目，项目分布呈现均等状态。

租赁业务方面，万科长租公寓BU首席合伙人兼总经理胡冬华表示，到目前为止，万科已经拓展到33座城市，总共启用了13万套泊寓，整体租出比例达到94%，今年上半年产生的营收为10.5亿元。除此之外，若将物流仓储和商业业务也计算在内，万科上半年多元化业务的总收入大约为116.3亿元，这个数额占公司整体营收的将近八成

物业在营收方面表现最为突出。郁亮在公开场合明确指出，万科物业计划进行IPO，但具体时间尚未确定。万科物业的负责人朱保全补充说明，去年12月12日，万科物业与戴德梁行共同组建了合资企业，名为万物戴德梁行资产服务有限公司，借此达成了十年前在“甲级写字楼面向全球进行租赁”的目标。

一位万科知情者向AI财经社表示，过去物业管理并非热门领域，如今众多公司纷纷寻求公开募股，因此诸如房屋租赁这类业务，尽管短期内难以获得丰厚回报，但万科的首要任务是抢占市场先机。

根据万科调查，北京市现有租赁住房数量达250万套，均符合规定，平均每平米月租金约为7000元。多数人觉得将月收入的30%用于租赁较为合理，即3000元左右。基于此，我们的团队开始思考，是否能在北京为年轻人提供3000元左右的住房选择。要求是，从住处搭乘地铁40分钟内能抵达工作地点。我们不仅考虑提供居住空间，还计划配套完善的生活设施和相关服务。

这无疑要投入大量人力物力，通常情况下，整体开销、单位面积产出以及用户互动管理是制约项目效益的三大挑战。北京万科方面提出的应对策略是利用集体建设用地。据刘肖透露，北京市内可用的集体地块中，该公司已获取超过三分之一的建设份额，涉及约2.2万套房产。万科注意到，国内缺乏针对租赁用房的建造规范，因此不确定应遵循酒店还是住宅的建造要求，这两种类型在建设安装费用的核算上存在显著差异。

万科的泊寓成寿寺项目作为国内首个集体用地长租公寓，其投资收益相当有限。据万科集团副总裁兼北京区域首席执行官刘肖测算，该项目回报率仅为6%。这一收益率水平，与传统的房地产开发商所追求的项目回报率相比，存在明显差距。

据消息，泊寓成寿寺项目系万科同村集体联手打造，村集体以土地使用权同万科展开合作，万科承担全部建设费用，获取项目四十五年使用权，村集体收取固定回报及经营分成；万科则负责项目开发与服务管理。

不过最近，原定今年国庆搬入的第二批公寓业主，突然接到万科通知，入住时间被延后半个月，具体到月底了。万科北方区高管卢冰向媒体透露，延期是因为疫情，家具迟迟未运到，导致无法按时组装。公司方面说，租客会集中住进双井如家酒店，并且这期间的酒店费用由万科全包。

（万科北方区域媒体交流会现场）

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