南通律师协会 如果营业收入和支出不透明，很容易造成混乱。社区的公共利益去哪儿了？

南通律师协会 如果营业收入和支出不透明，很容易造成混乱。社区的公共利益去哪儿了？

北京市朝阳区某社区的居民李先生对于社区的公共收入有多少、具体花在哪里这两个问题完全困惑，因为“房产不公示，即使我问，我不会被告知。”

自2018年入驻该小区以来，李先生每年都按时缴纳物业费，但他一直对物业公司的服务质量不满意，尤其是对方从未向其透露过该小区的公共利益。与业主交往多年，尽管他和邻居们多次致电业主群@，甚至跑来要求他透露自己的收入和支出细节，但始终没有得到明确的回应。

根据《民法典》第282条规定，建设单位、物业服务公司或者其他管理人从业主共有部分取得的收入，扣除合理成本后，归业主所有。

实际工作中，不少社区将公共设施委托给物业管理公司运营管理，业主不参与。久而久之，这些公共利益很容易被物业管理公司控制和利用，一些业主忽视甚至“放弃”这些权利。 《法治日报》记者近日走访北京多个社区发现，很多社区的公共收入账目很少公开，大多数业主对这笔收入知之甚少。

多位受访专家指出，管理好社区公共收入不仅关系到居民生活质量，也体现了基层社会治理能力。在相关法律法规明确公共利益归属的前提下，应加强共有财产信息的公开和透明度，保障业主的知情权。同时，应完善监督管理机制，增强业主法律意识，通过法治破解公共利益的“谜团”。

公共利益来源广泛

大多数业主都不太了解

记者随机采访了北京、天津、湖南、广东等地的20余名业主后发现，大多数业主并不了解哪些社区设施属于业主共同财产，哪些收入应属于业主。

“我每天都会在地下车库门口、小区电梯间看到广告，但因为平时工作比较忙，我根本不去想广告收入，以为都是属于自己的”物业管理。”家住广东省汕头市某社区的张先生告诉记者，商品住宅小区有一些好处，但具体包括什么我不能告诉你。

事实上，近年来，社区运营收入来源日益多元化。

据物业经理李辉（化名）介绍，小区公共区域的广告收入，如户外广告、电梯广告、外墙广告等；停车位收入；商品房收入；快递柜的占用和公共区域的销售来自机器和其他设备的收入；电瓶车充电桩收入；收集公共部分的补偿；使用活动场地、俱乐部、游泳池等公共设施的收入；部分通信运营管理费；物业管理收入；社区公共设施损坏赔偿…………这些都是社区公共收入的来源。

他以自己工作过的浙江省杭州市的一个小区为例，向记者做了详细的计算：这个小区位于地铁口，交付时间已近8年。共拥有住宅8栋、商住楼2栋，年实现营业收入。约60万元。

“电梯广告和停车位收入是收入的大头。”李辉表示，部分电梯安装了25英寸液晶屏广告，每块的租金约为每年1700元；每部电梯有三幅框架广告，每幅租金约为700元。至800元/年；每部电梯贴有一张电梯门贴广告，每张的租金约为800元/年。这意味着该社区每年电梯广告收入约为4000元。停车位收入主要包括地上停车位和地下停车位。地面临时停车位向公众开放，收费5元/小时，每天上限30元。地下公共配套停车位月租金为400元至500元/个。根据小区业​​主与物业管理公司签订的物业合同，这部分收入由业主与物业管理公司按50-50分成。

记者近日走访北京10多个小区发现，这些小区的公共区域——电梯间、走廊、小花园、楼宇外墙、宣传栏等，都张贴或悬挂着各种商业广告。小区高层住宅楼，首先映入眼帘的是多处电梯广告。记者粗略地数了一下，覆盖电梯间四面墙壁的有4个画框广告、1个纸质广告、1个电子屏广告。完全被占用。

在北京从事广告行业的曾先生告诉记者，住宅小区的墙体广告、灯箱广告年收入至少在1万元以上，具体取决于规模和广告内容。

记者在现场还看到，一些小区楼宇间的空地安装了很多自动饮水机、快递柜、牛奶自动售货机、矿泉水自动售货机等。按照目前的市场价格，每个快递柜的租金一般在3000元至4000元/年，每个矿泉水、牛奶自动售货机的租金在3000元/年左右。

“在一些没有业主委员会的社区，这些公共收费项目很容易成为物业的隐性收入。这些隐性收入中除了广告费、土地费之外，还有不常见的宽带入场费、通讯基站费等。 ”李辉说，理论上，这些收入应该属于所有业主，但实际上，大多数社区的公共收入都进入了物业的收入账户，而且这部分收入非常可观，有的甚至占了近一半。占财产总收入的三分之一。

收入的去向很少被披露

矛盾纠纷频发

随着社会公共收入的增加，收入的处置成为一个敏感问题。

根据物权法第七十条规定，业主对建筑物内的住宅、商业用房等专有部分享有所有权，并对专有部分以外的共有部分享有分享和共同管理的权利。

一些地区的物业管理规定还明确，小区配套设施的租金和收费标准由业主委员会与占用单位在合同中约定。未成立业主委员会的物业服务公司应当与入住单位协商签订合同，并向全体业主公开征求意见。 ，并定期公布属于全体业主的公共收入和必要支出。

《北京市物业管理条例》规定，物业服务人员应当在物业管理区域显着位置设立公示牌，如实公示并及时更新“公共水电费、物业费、公共费用的分配情况”。上一年度的收支情况和专项维护情况“资金使用情况”并可以通过互联网告知所有业主。

“一方面，业主需要知道收益有多少、用在哪里；另一方面，业主也需要了解和判断收益使用的合理性。”北京市律师协会物业管理法律委员会副秘书长秦良平说。

记者走访的10多个小区中，只有2个小区物业公开了公共收支明细，3个小区物业能够满足业主查账的需求。那些未公布账目的住宅物业给出的解释大多是“通常在第一季度公布，但现在已经撤回”。

记者注意到，目前社区公益的公示方式仍以传统公告为主。微信或QQ群、小程序、App等新媒体的应用率较低，这也阻碍了许多居民及时了解公共福利。收益去向。

早在2021年3月，江苏省消费者权益保护委员会基于12000余份样本的调查报告显示，社区公益等信息不透明、业主知情权得不到保障的情况极为普遍。

调查数据还显示，超过60%的受访者认为社区公益金的使用不够合理，主要体现在“公益金使用的决策权主要掌握在群众手中”。物业管理”、“使用金额与公众账户余额不符”、“物业披露”、“维修费用明显高于市场价格”、“物业始终先使用资金再通知业主”以及其他方面。

正因为如此，一些对公益相对熟悉的业主在接受记者采访时表示，“即使有公示，也很难判断真伪，还不如不关注，舒舒服服的”。

但近年来，随着业主维权意识逐渐增强，公款的使用往往成为产权纠纷的焦点。记者使用关键词“财产+公共收入”搜索中国裁判文书网发现，2016年相关文书约有470份，2017年增加到近780份，2018年跃升至近1500份，2017年达到3000多份。接下来的三年。

今年9月，一则“小区业主拒交营业收入，业主委员会起诉索赔137.5万元并获得法院支持”的消息引发社会热议。

2012年9月至2021年2月，某物业公司一直在为江苏省南通市的一个社区提供服务。服务合同到​​期前，物业公司将对服务期间的各项营业收入和临时停车费收入进行审核并公示。 2021年2月底该场地撤出后，上述收入并未上交社区产权委员会。后者决定根据业主大会决议提起诉讼，在扣除运营成本的基础上向物业公司追回社区公益金137.5万元。元。

法院认为，小区停车费及其他经营收入归全体业主所有。物业公司应当将社区全体业主共享的收入交付给业主。其逾期付款构成违约，应当承担继续履行、赔偿损失等责任，判决支持小区业主委员会的上诉。

完善收益管理规则

探索监管新方式

根据相关法律法规规定，营业收入分配和使用的决策权属于业主大会。但召开业主大会需要半数以上业主参加，实际操作上存在困难。如今，许多社区拥有数千名居民。业主们因工作繁忙、怕麻烦、个人力量小，无法形成有效的监督。

监管薄弱，导致公共福利最终用途争议不断。记者在采访中发现，部分业主主张用收益来提供福利，是出于“与其看不到，不如有在手更实用”的心态；一些物业公司认为，这笔钱可以用来补充社区专项维护资金、改善共享设施设备，或者作为物业费补贴。

如何管好这个账，考验着社区基层治理的智慧。对此，各地进行了积极探索。

2019年7月，浙江省杭州市印发物业经营收支信息公开试点工作方案，要求业主委员会、物业服务企业将每月物业经营收支项目、金额、汇总等记入物业经营收支信息公开试点工作方案。杭州市住房保障和住房管理局信息平台，业主通过实名认证后，可以通过信息平台查询其物业管理区域的经营收入和支出情况。同时，杭州市在业主委员会相关工作制度（试行）中明确，原则上物业营业收入的50%以上用于公共部分的维护、更新、改造。财产及共用设备或补充专项财产维护资金。

此后，多地在制定相关规定时也引导业主将营业收入投入到社区设施的维护中。

今年9月，福建省住房和城乡建设厅会同多部门印发了《居住区公共收入管理办法（试行）》，规定在前期物业服务期间，物业服务企业可以按照《初步物业服务合同》约定住宅小区公共部分的经营管理事项，物业服务企业的经营管理费用不得超过公共收入的30%。业主大会成立并经业主大会决定后，业主委员会账户的公共收入可用于住宅小区的修缮更新、公共部分改造、业主委员会工作等公共开支资金，还可用于抵扣业主的物业服务费、水电费。共同费用及业主大会决定的其他事项。

一个月后，江西省住房和城乡建设厅制定了《业主大会、业主委员会指导细则（试行）》，规定业主分享收入的一部分首先用于补充维修费用。建筑物及其附属设施的资金。业主分享的部分收入应当单独核算。业主大会应当建立业主共同资金账户，共同资金账户由业主委员会管理。

也有一些地方探索建立共管账户，规范保管和使用程序，让社区公益更加透明。

今年9月，安徽省合肥市人民政府办公室公布的《合肥市住宅小区物业管理条例（征求意见稿）》拟规定，住宅小区的公益性应当单独核算，接受物业管理部门的监督。业主。业主大会成立前，物业服务企业应当与乡、镇人民政府、街道办事处建立公共收入共同管理账户；业主大会成立后，经业主大会同意，业主委员会可以与乡、镇人民政府、街道办事处设立公共收入共同管理账户。收益分享账户。

在秦良平看来，设立共管账户，分别记账，进行物业管理运营。相应的收入直接进入共同管理账户。扣除相应的合理管理费用后，按约定比例分配利润。此举不仅可以激发物业管理公司的经营积极性，也可以对其收入和使用情况进行良好的监管。也有利于保护业主的共同权益，能够实现双赢。

秦良平提醒，随着社区使用年限的增加，社区的配套设施会不断老化，业主也会有新的需求。但维修资金有限，通过公共财政收入补充维修资金是比较科学的方式。 《物业管理条例》第五十四条还规定，公共收益主要用于补充专项维修资金，也可以根据业主大会的决定使用。在社区有充足维护资金的前提下，在业主大会授权的范围内，利用公共收入，通过给业主发红包或生活用品等方式分享收益，也可以提高业主的积极性和治理的积极性。一定程度上提高了社区的效率。

为了更好解决社区公共收入监管问题，秦良平建议，各地还可以探索多种新的监管方式，比如包干制，将社区公共经营收入整体打包到物业管理部门。公司，向所有者支付固定收入。 ，对自己的利润和损失负责；或佣金制，由物业公司组织投资运营，业主按照营业收入的一定比例向物业公司支付服务费，扣除合理成本后的剩余收入归业主所有。

“阳光是最好的防腐剂，社区公共事务只有公开透明才能真正受到监督。无论是物业公司管理、业主委员会管理，还是物业公司与业主委员会共同管理，都应当依法定期进行监控。主动公开收支明细，接受业主监督。 ”秦良平表示，从业主角度，还需要增强公益权益意识，强化相关法律知识，依法维护自身权益。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，社区公益不仅涉及账目规范、公开，还涉及监管、规则体系完善等问题。解决这些问题，不仅要为业主委员会的成立提供更有力的法律支持，让政府部门发挥更积极的作用，物业公司在成立业主委员会的过程中履行更多的强制性义务；同时，社区公益的管理规则要更加细化，比如政府部门制定统一的公益公开表格。定期对社区公益公开情况进行抽查，对隐瞒、篡改数据、侵占业主利益的行为严肃查处。此外，还可以通过宣传方式做出努力，比如利用微信公众号等新媒体平台，对社区的公益性进行分类，定期由固定人员公布，保障业主的知情权。

“只有进一步完善法规，有关部门才能不断细化物委会的设立、公益管理、违法行为的处罚等，不断加大对物委会的支持力度和对物业公司的监管力度，打造更加均衡的社区。真正保护业主合法权益，推动共治、共建、共享的基层治理模式。”严跃进说。

（法治日报）

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