黔西南州律师：农村宅基地上的房屋执行法律问题研究（一）

黔西南州律师：农村宅基地上的房屋执行法律问题研究（一）

贵州冠科律师事务所简介

贵州冠科律师事务所系2019年经贵州省司法厅批准设立的一家综合性律师事务所，办公场所位于贵州省黔西南州兴义市最繁华地段兴义大道中国金州·体育城A1组团A1-13幢901、904、1001号室，律师事务所设有律师独立办公室30个，律师接待谈判室1个，多媒体多功能会议室1个。主要从事业务有：离婚纠纷、交通事故、刑事辩护、建设施工合同、工伤赔偿、劳动纠纷、房产纠纷、土地纠纷、债权债务、医疗纠纷、拆迁安置、抵押担保、合同纠纷、法律顾问、人身损害、保险理赔、工程建筑、知识产权、消费权益、取保候审 、毒品犯罪辩护、股权激励、股权纠纷、经济犯罪辩护、融资借款、死刑辩护、刑事自诉 、继承纠纷、专利侵权、著作权侵权、工商查询、公司犯罪、国家赔偿、合同审查、火灾赔偿、经济仲裁、矿产纠纷、民间借贷、私人律师、法律文书代写、行政复议、行政诉讼、资信调查业务等。

随着近几年我国法律体系的不断完善，各个领域的法律规定不断出台，农村的宅基地审批建房由原来的随意建设到现在的严格监管，且部分地区也对农村宅基地发放了产权证书。某些地区的法院在案件执行过程中，调查被执行人的财产往往不包括被执行人在农村宅基地上的房屋，因为即使查封了被申请执行人在农村宅基地上的房屋最终也得不到有效的执行。

农村宅基地上的房屋性质

依据最高人民法院（2020）最高法行申13472号的判例，认为根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条关于“农村村民一户只能拥有一处宅基地”的规定，农村宅基地的使用权和处分权是以户为单位的，农村宅基地上的房屋是家庭成员的共同财产。也就是说农村宅基地上的房屋是这一户家庭所有成员的共同财产，而不是户主的个人财产。

农村宅基地上的房屋可以被执行吗？

根据民事诉讼法的法律精神及土地管理法的规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，村民出卖、出租住房后，不再批准其宅基地申请。如果被执行人迁出原集体经济组织，或者虽未迁出，但另有住房的，法院对其农村房屋可以执行。可见，法律是允许在充分考虑被执行人基本生存条件后，登记在被执行人名下的宅基地是可以执行的。如果宅基地房产被执行后，被执行人及其家人没有宅基地的，可以租赁他人宅基地房屋或者村委提供相应的房屋进行居住。严格来说，相应房产即便登记在被执行人名下或由被执行人占有使用的，不能认为只是债务人的财产，应当认为属于家庭共同财产，同时，相应宅基地证书上登记的可能只有户主一个人，有些地方会登记家庭成员人员。如果被执行人名下宅基地房产拍卖或以物抵债给他人的，则被执行人或者其家人将来经济条件允许的，则可以购买其他村民的宅基地房产。

实践中，被执行人名下宅基地房产被执行的，政府不会再次批准被执行人的宅基地的申请，但是其他家庭成员可以另行申请相应宅基地，每个省份和地方政府对宅基地的申请和灭失等问题都有详细的规定。《民法典》第363条规定：“宅基地使用权取得、行使、和转让，适用土地管理法的法律和国家有关规定。”同时，《土地管理法》（修正后于2020年1月1日开始施行）第62条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。”

但是不同地区的法院对该问题有不同的做法：

（2019）冀07执异11号

【裁判要旨】可以查封、拍卖、变卖宅基地及地上房屋

法院查明：经查，刘成虎、刘成龙宅基地面积49.66平方米，地上建筑二层楼房，位置位于沽源县闪电河乡闪电河村半虎线南刘成虎楼房位于最东侧。2018年12月12日，本院作出（2018）冀07执恢18号之二执行裁定，裁定拍卖、变卖被执行人刘成虎位于沽源县××××49.66平方米宅基地及该地上二层楼房（位于最东侧）。法院认为：本院依法将登记在被执行人刘成虎名下的宅基地及地上楼房拟拍卖、变卖并无不当。

(2011)扬执字第1008号

【裁判要旨】由同村村民作为买受人，可以执行宅基地及地上房屋使用权及所有权

法院认为：由于法律、政策禁止性规定等方面的问题，以农村宅基地和房屋为执行标的物的案件容易走入执行困境。民事执行制度以最大化实现债权为价值目标，法院应平衡关联法律制度之间的价值，采取有选择地执行房屋所有权、房屋使用权以及房屋拆迁补偿利益等手段变通执行。法院认为，由同为槐泗镇的谢孝忠作为房产买受人，则在房产过户过程中不会因为违反法律禁止性规定而受阻。于是，申请执行人谢孝忠同意以100万元（含土地价值）价格受让被执行人房产，并向法院交付了高于其债权的差价款，并按一定比例分配给其余所有债权人。

（2017）粤执监51号

【裁判要旨】可以拍卖宅基地上房屋

法院认为：执行法院在拍卖涉案房屋前，已经征询过广州市天河区国土房产部门的意见，且曾润兴已经交付了全部拍卖款，广州市天河区国土房产部门亦协助执行法院向买受人曾润兴核发了涉案房屋的集体房地产权证。因此，执行法院在拍卖方案中没有限定竞买人的条件并将涉案房屋拍卖过户给非本集体组织成员，不存在违反法律规定的情形。

（2020）粤03执复623号

【裁判要旨】可以查封宅基地上房产，但未明确是否可以查封宅基地使用权、是否可以拍卖宅基地使用权及地上房产

法院认为：本案中，由于被执行人未履行生效判决确定的内容，福田法院查封被执行人黄宜发名下涉案房产符合法律规定。

（2021）渝04民终1319号

【裁判要旨】可以查封，拍卖时只能处理被执行人对房产享有的份额，不得损害其他共有权人的财产份额

法院认为：何玉蓉、何永孝主张案涉房屋占用土地性质系农村土地，不能进入市场流通，对该房屋拍卖错误。经查，2021年1月11日酉阳X族苗族自治县人民法院作出（2020）渝0242执3179之三号执行裁定书，查封了被执行人李波位于重庆市酉阳县何家坝路227号的房屋及案涉房屋，该房屋占用土地性质不影响人民法院查封的效力。该房屋能否进入市场流通以及该房屋能否拍卖不属于本案审查范围，故何玉蓉、何永孝该上诉理由不能成立，不予采纳。对于何玉蓉、何永孝诉称该案涉房屋系何玉蓉及其未成年子女的唯一住房的问题。本案执行行为是针对被执行人李波享有的财产份额进行查封，在对李波与何玉蓉共有财产进行拍卖时，应在共有财产范围内对李波所享有财产份额进行处分，不得损害何玉蓉的财产份额，故不会影响何玉蓉的居住问题。因此，人民法院对案涉房屋的查封行为并无不当。

（2020）粤0904执异21号

【裁判要旨】未有法律明确规定集体土地禁止执行，即可执行

法院认为：有关异议人提出案涉土地是集体土地不得处分的主张，对免予执行财产，须有法律明确规定，显然集体土地不属于禁止执行处置财产范围，故异议人该项主张没有法律依据，依法不能成立。综上，异议人钟晓春、钟晓议、钟贵华提出解除对案涉房屋及土地使用权的查封，并停止评估拍卖的的异议请求，依法不能成立，应予驳回。

（2013）湛雷法执异字第21号

【裁判要旨】不能办理变更登记手续，应当中止执行

法院认为：根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定，农村集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。由于本案中查封的房地产土地属于农村宅基地，经征求意见，该宗土地不能办理变更登记手续，因此，该房地产未符合评估拍卖的条件，本院中止对该房地产的执行并无不当。徐秋茂请求对该房地产继续执行，理由不成立，本院不予支持。

(2020)陕0116执异53号

【裁判要旨】因农村宅基地禁止上市流通，属于法律及司法解释禁止处置的财产，故暂不宜处置

法院认为：本院认为，西安市长安区人民法院（2019）陕0116执3362号之三执行裁定书认为，在执行中，二被执行人名下银行账户余额不足，我院已依法将其账户予以冻结。查封被执行人蔡子旺名下车辆一部，因该车辆未控制，暂无法处置；并查封二被执行人名下农村宅基地各一套，因农村宅基地禁止上市流通，属于法律及司法解释禁止处置的财产，故暂不宜处置。驳回异议人吕永信的异议。

根据以上法院的裁判目前实践中主要以下观点：

赞同的观点有：

（1）可以查封、拍卖、变卖宅基地及地上房屋；

（2）由同村村民作为买受人，可以执行宅基地及地上房屋使用权及所有权；

（3）可以查封宅基地上房产，但未明确是否可以查封宅基地使用权、是否可以拍卖宅基地使用权及地上房产；

（4）可以查封，拍卖时只能处理被执行人对房产享有的份额，不得损害其他共有权人的财产份额；

反对的观点有：

（1）宅基地不能变更登记手续，应当中止执行；

（2）因农村宅基地禁止上市流通，属于法律及司法解释禁止处置的财产，故暂不宜处置；

律师认为，农村宅基地上的房屋属于家庭财产，即使被法院查封，在拍卖时只能处理被执行人对房产享有的份额，不得损害其他共有权人的财产份额，竞买人只能是与被执行人属于同村集体组织，无宅基地且符合宅基地申请条件的人。根据《土地管理法》的相应规定，原则上每户只有一处宅基地。但是，我们在实践中会遇到某人有多个宅基地房产的问题，有多个宅基地房产的，法院应限制其参加竞买。

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